“Se avaliar fosse simplesmente um c\u00e1lculo de multiplica\u00e7\u00e3o da \u00e1rea pelo pre\u00e7o m\u00e9dio, a presen\u00e7a do corretor de im\u00f3veis na avalia\u00e7\u00e3o seria completamente desnecess\u00e1ria”, afirma.<\/p>\n
Uma avalia\u00e7\u00e3o mercadol\u00f3gica considera fatores como localiza\u00e7\u00e3o, caracter\u00edsticas f\u00edsicas, estado de conserva\u00e7\u00e3o, documenta\u00e7\u00e3o, padr\u00e3o construtivo, posi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e caracter\u00edsticas do entorno. A escolha das refer\u00eancias de compara\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m interfere diretamente no resultado.<\/p>\n
Dois apartamentos com metragem semelhante no mesmo bairro, por exemplo, n\u00e3o necessariamente possuem o mesmo valor. Andar, vista, incid\u00eancia solar, conserva\u00e7\u00e3o, planta, condom\u00ednio, vagas de garagem, reformas e localiza\u00e7\u00e3o dentro de uma mesma regi\u00e3o podem alterar a percep\u00e7\u00e3o do comprador e, consequentemente, a capacidade de comercializa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
No Rio, onde bairros como Barra da Tijuca, Leblon, Ipanema, Lagoa, S\u00e3o Conrado e G\u00e1vea concentram im\u00f3veis de caracter\u00edsticas muito distintas, uma m\u00e9dia gen\u00e9rica pode esconder diferen\u00e7as importantes.<\/p>\n
Quando o an\u00fancio passa a determinar o pre\u00e7o<\/strong><\/p>\n Um dos problemas apontados por Fernandes ocorre quando o propriet\u00e1rio utiliza outro im\u00f3vel anunciado como principal refer\u00eancia para definir o valor do seu.<\/p>\n O racioc\u00ednio parece l\u00f3gico: se uma unidade semelhante est\u00e1 sendo oferecida por determinado pre\u00e7o, aquele n\u00famero passa a servir de par\u00e2metro.<\/p>\n H\u00e1 uma fragilidade nessa compara\u00e7\u00e3o, por\u00e9m. O im\u00f3vel usado como refer\u00eancia est\u00e1 anunciado, mas isso n\u00e3o significa que tenha sido vendido por aquele valor ou que encontrar\u00e1 comprador nessas condi\u00e7\u00f5es.<\/p>\n A partir da\u00ed, um pre\u00e7o pretendido pode servir de refer\u00eancia para outro an\u00fancio, que posteriormente influencia um terceiro.<\/p>\n Fernandes relaciona esse comportamento ao chamado efeito de ancoragem, fen\u00f4meno no qual uma primeira refer\u00eancia num\u00e9rica influencia as avalia\u00e7\u00f5es posteriores, mesmo quando outros elementos indicam que aquele valor deveria ser revisto.<\/p>\n No mercado imobili\u00e1rio, essa \u00e2ncora pode ser o maior pre\u00e7o anunciado no condom\u00ednio, a expectativa de venda de um vizinho, uma avalia\u00e7\u00e3o informal ou at\u00e9 o montante investido pelo propriet\u00e1rio ao longo dos anos.<\/p>\n Existe ainda um componente mais subjetivo: o valor sentimental.<\/p>\n Para quem possui o patrim\u00f4nio, uma reforma, a hist\u00f3ria da fam\u00edlia naquele endere\u00e7o ou os investimentos realizados podem pesar na expectativa financeira. O comprador analisa o im\u00f3vel de outra perspectiva. Compara alternativas, condi\u00e7\u00f5es, localiza\u00e7\u00e3o, estado de conserva\u00e7\u00e3o e pre\u00e7o.<\/p>\n \u00c9 nesse confronto entre expectativa e mercado que uma avalia\u00e7\u00e3o tecnicamente fundamentada ganha relev\u00e2ncia.<\/p>\n Im\u00f3vel parado tamb\u00e9m custa dinheiro<\/strong><\/p>\n Uma precifica\u00e7\u00e3o acima da capacidade de absor\u00e7\u00e3o do mercado n\u00e3o representa apenas uma eventual demora na venda.<\/p>\n Enquanto o neg\u00f3cio n\u00e3o \u00e9 conclu\u00eddo, despesas continuam existindo.<\/p>\n Condom\u00ednio, IPTU, \u00e1gua, manuten\u00e7\u00e3o preventiva, reparos e conserva\u00e7\u00e3o s\u00e3o alguns dos custos que permanecem sob responsabilidade do propriet\u00e1rio. Em im\u00f3veis de alto padr\u00e3o, a soma dessas despesas ao longo de v\u00e1rios meses pode assumir peso relevante.<\/p>\n Fernandes afirma observar esse fen\u00f4meno especialmente em im\u00f3veis que permanecem anunciados durante longos per\u00edodos porque seus propriet\u00e1rios resistem \u00e0 revis\u00e3o do pre\u00e7o inicialmente estabelecido.<\/p>\n Na Barra da Tijuca, onde convivem condom\u00ednios de diferentes gera\u00e7\u00f5es, casas, coberturas, apartamentos usados e uma oferta constante de novos empreendimentos, essa compara\u00e7\u00e3o pode se tornar ainda mais complexa.<\/p>\n O fato de um im\u00f3vel ter sido anunciado por determinado pre\u00e7o tamb\u00e9m n\u00e3o significa que esse seja seu valor de mercado.<\/p>\n Pre\u00e7o pedido \u00e9 uma expectativa, valor mercadol\u00f3gico exige fundamenta\u00e7\u00e3o.<\/p>\n O papel t\u00e9cnico da avalia\u00e7\u00e3o mercadol\u00f3gica<\/strong><\/p>\n A atua\u00e7\u00e3o do corretor de im\u00f3veis nesse campo encontra respaldo na Lei Federal n\u00ba 6.530, de 1978, que regulamenta a profiss\u00e3o e inclui entre suas atribui\u00e7\u00f5es a possibilidade de opinar quanto \u00e0 comercializa\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria.<\/p>\n A Resolu\u00e7\u00e3o COFECI n\u00ba 1.066\/2007 regulamenta o CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobili\u00e1rios) e estabelece par\u00e2metros relacionados ao PTAM (Parecer T\u00e9cnico de Avalia\u00e7\u00e3o Mercadol\u00f3gica).<\/p>\n O parecer \u00e9 um documento t\u00e9cnico em que s\u00e3o apresentados elementos de identifica\u00e7\u00e3o e caracteriza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, metodologia utilizada, conclus\u00e3o sobre o valor de comercializa\u00e7\u00e3o e data de refer\u00eancia da avalia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n A elabora\u00e7\u00e3o exige, portanto, muito mais do que consultar o pre\u00e7o m\u00e9dio do metro quadrado.<\/p>\n O CNAI, por sua vez, funciona como cadastro espec\u00edfico do Sistema COFECI-CRECI para profissionais que atendem aos requisitos de qualifica\u00e7\u00e3o estabelecidos para atua\u00e7\u00e3o como avaliadores imobili\u00e1rios. Os profissionais inscritos podem utilizar certifica\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria e selo certificador vinculado aos pareceres emitidos.<\/p>\n Para propriet\u00e1rios que desejem uma an\u00e1lise formalizada e realizada por profissional com qualifica\u00e7\u00e3o espec\u00edfica em avalia\u00e7\u00e3o mercadol\u00f3gica, Fernandes recomenda procurar um corretor avaliador inscrito no CNAI e solicitar um PTAM.<\/p>\n \u00c9 tamb\u00e9m essa forma\u00e7\u00e3o especializada que ele considera necess\u00e1ria diante da multiplica\u00e7\u00e3o de ferramentas digitais que apresentam estimativas autom\u00e1ticas de pre\u00e7o.<\/p>\n Plataformas e indicadores s\u00e3o \u00fateis como fontes de informa\u00e7\u00e3o. O problema come\u00e7a quando passam a ser interpretados como substitutos de uma avalia\u00e7\u00e3o individual.<\/p>\n Refer\u00eancia de mercado n\u00e3o substitui an\u00e1lise do im\u00f3vel<\/strong><\/p>\n O pre\u00e7o m\u00e9dio do metro quadrado \u00e9 relevante para acompanhar tend\u00eancias de uma determinada regi\u00e3o, mas n\u00e3o consegue reproduzir sozinho as particularidades de cada unidade.<\/p>\n A diferen\u00e7a fica ainda mais clara no mercado de alto padr\u00e3o: em determinados segmentos, uma vista definitiva, a posi\u00e7\u00e3o dentro do condom\u00ednio, o projeto arquitet\u00f4nico, a privacidade, o estado de conserva\u00e7\u00e3o ou uma reforma podem alterar substancialmente o comportamento de pre\u00e7o.<\/p>\n Da mesma forma, caracter\u00edsticas negativas que n\u00e3o aparecem em uma pesquisa gen\u00e9rica tamb\u00e9m podem reduzir a atratividade.<\/p>\n Por isso, Fernandes defende que a defini\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o seja resultado de diagn\u00f3stico mercadol\u00f3gico e n\u00e3o de uma expectativa constru\u00edda apenas a partir de an\u00fancios.<\/p>\n “Deixe o diagn\u00f3stico para os m\u00e9dicos, o motor para o mec\u00e2nico, o rem\u00e9dio para o farmac\u00eautico e a avalia\u00e7\u00e3o mercadol\u00f3gica imobili\u00e1ria para o corretor avaliador especialista”, diz.<\/p>\n A provoca\u00e7\u00e3o resume uma preocupa\u00e7\u00e3o recorrente do profissional: tratar a precifica\u00e7\u00e3o como uma etapa t\u00e9cnica da negocia\u00e7\u00e3o, e n\u00e3o como uma decis\u00e3o baseada exclusivamente na expectativa financeira de quem vende.<\/p>\n Depois de mais de tr\u00eas d\u00e9cadas acompanhando o mercado imobili\u00e1rio do Rio de Janeiro, Fernandes considera que reconhecer a diferen\u00e7a entre pre\u00e7o desejado e valor de mercado pode ser decisivo n\u00e3o apenas para vender, mas para evitar que o patrim\u00f4nio permane\u00e7a exposto durante meses enquanto continua acumulando despesas.<\/p>\n A avalia\u00e7\u00e3o, nesse sentido, come\u00e7a antes do an\u00fancio.<\/p>\n Come\u00e7a pela decis\u00e3o de descobrir quanto o im\u00f3vel efetivamente consegue sustentar no mercado.<\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Paulo Fernandes, corretor de im\u00f3veis, especialista em venda de lan\u00e7amento de im\u00f3veis na Zona Sul e na Barra da Tijuca, alerta que an\u00fancios, m\u00e9dias de metro quadrado e refer\u00eancias informais podem distorcer a precifica\u00e7\u00e3o e prolongar a venda de im\u00f3veis no mercado carioca<\/p>\n","protected":false},"author":3647118390,"featured_media":6288,"comment_status":"","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[3],"tags":[],"class_list":["post-6289","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-geral"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/vitrinedafama.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6289","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/vitrinedafama.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/vitrinedafama.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/vitrinedafama.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3647118390"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/vitrinedafama.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=6289"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/vitrinedafama.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6289\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/vitrinedafama.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/6288"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/vitrinedafama.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=6289"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/vitrinedafama.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=6289"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/vitrinedafama.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=6289"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}